No parece fácil acercarse al conocimiento del complejo tema de la necesidad de vivienda en España en general y en Algeciras particularmente. Datos concretos parecen no tenerse o se encuentran dispersos en distintas publicaciones, sobre todo artículos de prensa. Para poder formular alguna conclusión es necesario ir más allá de identificar una simple falta cuantitativa de viviendas. Que faltan viviendas se hace evidente, si bien a la limitación del número de viviendas que pueden ofertarse, se añaden problemas de accesibilidad y un claro desajuste estructural en el mercado. Analicemos el caso de Algeciras. Es notorio que existe una brecha salarial, y consecuentemente social, de importancia, ya que Algeciras es una de las ciudades andaluzas con los salarios más altos. Contradictorio es el dato de que la media salarial es algo más de 23000 euros anuales -cercana a 1900 euros mensuales-; cuando el desempleo se sitúa en el 22,46% de la población activa, lo que afecta a algo más de 12200 personas. Además de que una gran parte de las personas asalariadas, e incluso autónomas, ya quisieran recibir mensualmente esos 1900 euros de media.
La imposibilidad del acceso a la vivienda se produce por el vertiginoso incremento de los precios tanto de venta como de alquiler. Si el parque de viviendas es escaso y hay un sector de la población con rentas y salarios altos, la ecuación del incremento de precios del mercado inmobiliario está resuelta. Esto ha creado una brecha significativa de accesibilidad y por tanto de urgente necesidad para una amplia capa de población, especialmente joven, donde abunda la precariedad en el empleo, cuando no el desempleo absoluto. Se produce igualmente la paradoja de que una escasez de oferta de vivienda accesible, coexiste con un considerable parque de hogares desocupados. Y si están desocupados ¿Por qué al menos no se alquilan? El miedo al alquiler, por la “inseguridad” de la propiedad en rescatar la vivienda cuando lo precisa, unido lo inasequible de los alquileres que se piden, generan este “fallo” en la movilización de los activos inmobiliarios existentes.
Las escasas iniciativas en curso, impulsadas por administraciones públicas se centran en la construcción de vivienda protegida. Sin embargo los precios que superan los 170.000 euros, más que resolver el problema de escasez de vivienda, para sectores de bajas rentas y salarios, lo aumenta.
Un factor a tener en consideración es el impacto sobre la demanda de vivienda (y del suelo preciso) que supondrá la desaparición de la “verja de Gibraltar”, que permitirá invertir en vivienda en suelo nacional a una población muy cercana con un gran poder adquisitivo. En 2023, según el gobierno de Gibraltar, la renta per cápita se situaba en torno a 86.000 euros al cambio de Libras. Esto supondría que Gibraltar aparecería como la tercera renta per cápita mundial.
La mayoría de las recomendaciones que desde distintas instancias se realizan para paliar el grave problema se centran en cuatro ejes principales: la movilización del parque de viviendas vacías, el refuerzo de los modelos alternativos de acceso a la vivienda, la ampliación de la oferta de vivienda protegida y la consolidación del apoyo a los colectivos más vulnerables. Bien desde el refuerzo de modelos alternativos de acceso a la vivienda, o apoyo a los colectivos más vulnerables, caben dos actuaciones: a) Inversión púbica en viviendas sociales, el modelo del cercano Gibraltar funciona. b)Promover iniciativas para la formación de cooperativas en las zonas más desfavorecidas.
El análisis demográfico de Algeciras es fundamental para comprender las bases de la demanda de vivienda. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de 2024, la ciudad tiene una población censada de 124,978 habitantes, con una densidad de población de 1455.94 hab./km². Esta cifra representa una población estable que viene creciendo, entre 2014 a 2024, a un ritmo anual de un 5.9%. La demanda de vivienda es un fenómeno constante y no transitorio. Por otro lado la ciudad es un punto de destino para la migración. En 2024, se registraron 1,769 extranjeros. El censo total de extranjeros supera los 14000, siendo 6.959 personas nacionales de Marruecos. Esta dinámica migratoria añade una capa de complejidad a la demanda de vivienda, ya que esta población tiende a ubicarse en determinadas barriadas de la ciudad.
La economía de Algeciras ofrece una imagen atípica con respecto a Andalucía. Se caracteriza por una renta y un salario medio significativamente mayores que el promedio regional. El salario medio andaluz que, en 2024, fue de 1,751 euros mensuales (21,012 euros anuales), aún está 11.9% por debajo del promedio nacional, mientras que en Algeciras se situó en 23,308 euros, una cifra que la posiciona por encima de ciudades capitales de provincia como Granada. No obstante esta situación económica enmascara una profunda brecha interna. La renta bruta media de los barrios de Algeciras, según los códigos postales, muestra una gran disparidad: 11201 (Zona centro y puerto): 34,649 €. 11205 (Rinconcillo, San José Artesano, Los Pinos): 31,970 €.11207 (Villa Vieja, Saladillo, San García): 30,737 €. 11202 (Reconquista, Fuerzas Armadas): 29,565 €. 11204 (San Bernabé, Mirador, Menacha): 27,926 €. 11203 (Bajadilla, Fuente Nueva, Aguamarina): 26,231 €. 11206 (Piñera, Guijos, Pastores, Cobre): 21,884 €. Entre la zona más pudiente -código postal 11201 “el centro”- con media de 31970, y la menos, con una media de 21884, se produce una diferencia de 10086 euros. Esto representa que la renta media en la zona 11201 es un 68% superior a la de la zona 11206. Un detalle que conviene reflejar es la renta media de la zona 11207, ya que en ella concluyen barriadas con muy escasa renta -Villa Vieja y El saladillo (Zona de actuación preferente en materia social)- con otra que si se segregara posiblemente estaría por encima de la renta más alta de la zona 11201. Este desequilibrio de rentas se refleja de manera directa en el mercado inmobiliario, ya que la brecha de precios segrega a amplios sectores de población. La necesidad de vivienda en Algeciras, por lo tanto, es en realidad la necesidad de vivienda asequible en un mercado fragmentado y desigual. Quienes argumentan que activando el parque de viviendas vacías, la escasez de vivienda quedaría paliada, deben introducir en sus conclusiones que las viviendas vacías, aunque salieran al mercado no tendrían precios asequibles para una población de escasos recursos económicos. Los precios para adquirir en propiedad una vivienda, sean pisos o casas (adosadas o unifamiliares) no han parado de crecer en Algeciras. En un plazo de cuatro años, el precio por metro cuadrado de los apartamentos ha subido un 21.2% y el de las casas un 7.1%. El valor medio de venta de un apartamento en el mercado actual es de 113,874 euros, y el de una casa es de 198,950 euros. La evolución reciente de los precios muestra un incremento interanual del 14.5% en agosto de 2025. Esta situación es consecuencia directa del aumento de la demanda y la reducción o estancamiento de la oferta. A medida que la valoración de las propiedades aumenta a un ritmo muy superior al de los salarios, es imposible adquirir una vivienda en propiedad para un conjunto importante de personas, especialmente jóvenes. Las viviendas en alquiler en Algeciras presentan un panorama muy similar al de la venta. La media de un alquiler de piso es de 600 euros mensuales. Para alquilar una casa se precisan ingresos de algo más de 1400 euros mensuales. Desde 2023 el precio medio del alquiler a aumentado un 10% y en los últimos 5 años ha sido de algo más del 30%. A esto hay que añadirle el aumento de requisitos para que tanto entidades financieras como arrendadores den el visto bueno a la firma de contratos de compra o de alquiler. La estabilidad laboral y un salario medio que al menos tripliquen el costo de la hipoteca o del alquiler hacen tremendamente difícil que sectores de población con economías precarias puedan acceder a ambos mercados. Los precios de la vivienda varían drásticamente entre los diferentes distritos y códigos postales, lo que refleja la disparidad económica de la población. Existe una clara correlación entre la renta bruta media de una zona y el precio por metro cuadrado de la vivienda en esa misma área. Se constata como las familias con mayores ingresos se concentran en las zonas donde las viviendas son más caras y además cuentan con mejores servicios. De otra parte las familias o personas de menor renta se ven desplazados a barrios con viviendas de menor valor. Este mecanismo ahonda en las desigualdades sociales
La principal manifestación de la necesidad de vivienda en Algeciras es la brecha de asequibilidad. La compra de una vivienda requiere un enorme esfuerzo financiero, que para la juventud de entre 18 y 30 años es imposible de realizar. El “esfuerzo financiero” se define como el porcentaje de la renta que una persona debe destinar a su vivienda. Para una compra de un piso de 117,532 euros, una hipoteca a 30 años con un tipo de interés fijo del 3.5% implicaría un pago mensual de aproximadamente 420 euros. Datos: a) Los gastos para comprar un piso de 117.000 euros rondan entre el 10% y el 12% del precio de la vivienda, lo que significa entre 11.700 y 14.040 euros, aproximadamente. IVA, impuestos de trasmisiones si es de segunda mano, impuesto sobre actos jurídicos documentados si es nueva, notaría, registro y gestoría. b) Hay que disponer de un ahorro del 20% de la compra, ya que el banco aporta hasta el 80%. (23000 euros). Y suponiendo que se disponga de aproximadamente 35000 euros ¿Dónde se encuentra un piso de ese valor medio? ¿Qué banco está dispuesto a facilitar el 80% del valor como hipoteca, y que garantías pide?
No. No es nada fácil con rentas anuales inferiores a 17000 euros hacer planes. Y mientras tanto el tiempo pasa. La juventud no puede emanciparse, no puede formar familias, no hay futuro… Deber del Estado (que se dice “somos todos”) es facilitar viviendas a toda la población para hacer efectivo el derecho constitucional a la vivienda. Se empeñan erróneamente las gentes de la política: un sector en que el “mercado” todo lo arregla, el otro pretende empujar a la propiedad de viviendas vacías a que las saquen al mercado del alquiler. Cuando quien de verdad tiene que dar respuesta es el Estado: El actual gobierno de España presidido por Pedro Sánchez, secretario general del PSOE (Partido Socialista Obrero Español) recordará que en el programa electoral de su partido se decía lo siguiente: “La primera decisión que tomará el Gobierno socialista, si consigue el refrendo de las urnas, será elaborar inmediatamente unos Presupuestos Generales del Estado incorporando la perspectiva de género con tres grandes prioridades: i) cohesión social: gasto en educación, sanidad, dependencia, infancia y viviendas en alquiler para jóvenes;” Van para 6 años, desde 2019, y sigue siendo el problema “estrella”. Ahora vuelve a anunciar otro plan para apoyar el alquiler con opción de compra para jóvenes. Como propuesta electoral es difícil de creer después de XV legislaturas (15). La presente dio comienzo el 17 de agosto de 2023, luego al actual gobierno, si la agota le quedan escasamente un año y medio. La inestabilidad política en España es una constante. Las leyes cambian en función de quien gobierna. Si se llega a poner en marcha: ¿Cuánto tiempo estaría vigente? ¿Qué número de jóvenes podrían asumir la “ayuda”? ¿Cuántos propietarios de vivienda aceptarán las condiciones? Para que el Estado garantice un alquiler social sólo queda un camino: Asegurar el ejercicio de ese derecho constitucional a una vivienda digna mediante la construcción directa y publica de viviendas sociales en número suficiente para que decenas de miles de personas en Algeciras, millones en España resuelvan el angustioso problema de la falta de vivienda. Si ya se hizo en la década del 50 y 60 del siglo pasado ¿por qué no se toma ejemplo?
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